С недавних пор никто уже, кажется, не считает, что бизнес — бизнесом, а план — планом, и что в одну телегу их "впрячь не можно". Любопытно, что западных экономистов удивляет наше недопонимание принципов и значения бизнес-плана. Ведь, если в силу известных исторических обстоятельств понятие "бизнес" для нас должно было носить пренебрежительный оттенок превосходства над предпринимателями-воротилами, то понятие план — это уж точно наша гордость. Более того, зарубежные кол-леги — теоретики и практики бизнес-плана убеждены, что планированию весь мир научился у советских.
Для разработки, анализа и оценки инвестиционных проектов в начале 1990-х гг. в России было распространено несколько компьютерных имитирующих программ — COMFAP и PROPSPIN, созданные в UNIDO — Организации Объединенных Наций по промышленному развитию. Затем к ним добавилась отечественная, так называемая Projekt Expert, разработанная группой специалистов под руководством Александра Идрисова.
Все три весьма авторитетные программы основаны на методических рекомендациях UNIDO по проведению промышленных технико-экономических исследований. Однако эксперты фирмы "Эрнст энд Янг Внешконсульт" отдают предпочтение российской. Полагают, что созданный с ее помощью бизнес-план инвестиционного проекта (как для строящегося, так и для действующего предприятия — независимо от отраслевой принадлежности) соответствует не только специфическим условиям России, но и международным стандартам. Эта программа позволяет вести детальное сопровождение проекта до 15—30 лет на производстве товаров и услуг и до 8 лет на строительстве.
В условиях переходной экономики программа Projekt Expert, утвержденная и рекомендованная к применению Минэкономики, Минфином, Минстроем и Госкомпромом России, нашла широко применение и помогает разрабатывать стратегию развития любого предприятия, составлять достоверный бизнес-план, рассчитанный на получение денег.
Надо сказать, что и бизнес-план как таковой и повод для его разработки вызвали поначалу протест в определен-
ных кругах. Некоторые руководители приватизированнь
предприятий поняли, что приток инвестиций, вероятнь
благодаря бизнес-планам, сулит им потерю контроля н<
собственностью. И тогда в ход пошел проверенный д(
сятилетиями демагогический прием — социальное противс
действие инвестициям. Как будто одно другому обязательн
должно противоречить. Другие оппоненты были менее ко
рыстны и достаточно искренни в своих заблуждениях, ут
верждая, что в проекте важна лишь технологическая сто
рона дела, а все остальное — производное и поэтому доста
точно, мол, традиционных экономических показателей
например стоимости строительства. И опять, здесь не!
противоречия, так как бизнес-план предполагает всестороннее
рассмотрение проекта (предложения, программы), включая те
же социальные, а вместе с ними финансовые, технические,
экологические, правовые и многие другие вопросы.
При этом основных адресатов бизнес-планов — банкиров и финансистов, интересующихся прежде всего вопросами прибыльности, беспокоят не только результаты, но и аргументы в пользу проекта, благодаря которым эти результаты получены, т.е. именно технические и финансовые и т.п. вопросы. Общепринятыми в мировой практике являются методы планирования, основанные на "кэш фло" (cash flow), дословно — поток наличности. Это, собственно, и есть процесс описания проекта в финансовых терминах, в форме бизнес-плана. Без него, разумеется, никто никаких средств не выдаст даже на короткое время.
Среди методик, разработанных не только на основе обобщения зарубежного опыта, но и с учетом российских условий перехода к рыночной экономике, можно выделить "Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования", официальное издание которых утверждено 31 марта 1994 г. № 7-12/47 Госстроем, Министерством экономики, Министерством финансов, Госкомпромом России. Этот документ, также основанный на методологии, предложенной UNIDO, ориентирован на унификацию методов оценки эффективности инвестиционных проектов в условиях перехода экономики России к рыночным отношениям. •! Следует также отметить "Рекомендации по составлению ! бизнес-планов для территорий, отдельных объектов, комп- я
4 -
лексов нового строительства и реконструкции", разработанные в 1995 г. Москомархитектурой и рекомендованные распоряжением правительства Москвы (27 января 1995 г. № 84-РЗП) к широкому использованию заказчиками (инвесторами), проектными организациями и другими участниками проектно-строительного комплекса Москвы.
В.З. Черняк имеет непосредственное отношение к этому документу, являясь руководителем отдельных его разделов. Кроме того, им разработаны бизнес-планы по таким инвестиционным проектам, как автозаправочные станции, гостиницы, мансарды над жилыми домами, элитные кондоминиумы, организация многоярусного подземного пространства Тверской улицы в Москве, спортивных сооружений, комплексов досуга, реконструкции московских микрорайонов на "Аэропорте", "Соколе", "Динамо", "Ново-Косино", жилого района "Марьинский парк" на юго-востоке Москвы и отдельных кварталов в этом районе, объектов в Орле, Тюмени, Ульяновске и др. Все это позволило рассмотреть общие и локальные вопросы, связанные с разработкой бизнес-планов в современных условиях не только в каноническом виде, но и с учетом особенностей, с которыми приходится сталкиваться на практике.
В предлагаемой книге излагаются методы, последовательность и особенности разработки бизнес-плана в строительстве, а также даны примеры их составления. В некоторой мере эта книга дополнит сведения, представленные в учебниках для студентов строительных вузов по специальности "Экономика градостроительства" строительных и финансовых учебных заведений.
Содержание
Введение......................
1. Общие сведения................. ........3
2. Структура бизнес-плана........ ......."
3. Цель ....................•••'••'.'.'.'''' и
4. Описание бизнеса................. ......?~
5. Формирование альтернативных вариантов проектного решения............................ -2
6. Местонахождение объекта строительства ....... 38
6.1. Характеристика района и участка строительства .40
6.2. Обоснование места размещения объекта ......41
6.3. Плата за землю.................... 4j
6.4. Состав исходно-разрешительной документации. Затраты по оформлению отвода земельного участка ... 42
6.5. Оценка воздействия на окружающую среду .....42
6.6. Оценка состояния природной среды..........42
6.7. Воздействие объекта на окружающую среду. Намечаемые природоохранительные меры ........43
7. Рынок сбыта...........................45
7.1. Исследование рынка...................47
7.2. Потребители и их сегментация.............48
7.3. Замер спроса и отбор целевых рынков.........48
7.4. Мотивация потребителей................49
7.5. Положение объекта на рынке .............50
7.6. Основные показатели рынка и объема продаж .... 50
8. Сбыт и продажа.........................51
8.1. Исследование механизма сбыта ............51
8.2. Анализ рыночной сегментации.............51
8.3. Методы прогнозирования сбыта продукции......52
9. Маркетинг............................54
9.1. Товарная политика ...................57
9.2. Ценовая политика....................59
10. Форма муниципально-экономической деятельности учреждений и предприятий, определяющая объемы выпуска продукции в денежном выражении ..............."*
11. Определение затрат......................73
12. Цена и законы спроса....................."3
13. Оценка и анализ издержек производства.........."
14. Показатели оценки эффективности инвестиционных проектов .............................. °"
15. Коммерческая эффективность................J-*
16. Финансовые сведения.....................^~
17. Результаты эффективности инвестиционных проектов . -94
18. Анализ безубыточности...................
19. Методические положения расчета общей и сравнительной экономической эффективности проектных решений (выгодность инвестиций)....................j_.
20. Отчетность..........................J^g
21. Анализ отклонения от сметы................
218
21.1. Финансовая и экономическая оценка эффективности инвестиций ......................... 128
21.2. Статегия финансирования инвестиционного проекта ........................... 129
21.3. Анализ финансового состояния........... 129
предприятия-объекта инвестиций .............131
22. Уменьшение рынка..................... 131
22.1. Оценка риска..................... 131
22.2. Анализ рисков и деятельности предприятия .... 132
22.3. Страхование риска.................. 132
23. Страхование ......................... 135
Приложение 1. Пример бизнес-плана строительства
155-квартирного дома...................... 136
Приложение 2. Пример бизнес-плана проекта
промышленного строительства................. 162
Приложение 3. Пример маркетингового исследования ... 201 Приложение 4. Основные вопросы к разделам
бизнес-плана........................... 215
Список литературы....................... 217
Цена: 100руб.
